凯德投资因中国资产损失陷入亏损：有哪些得与失？

【新加坡】由于中国房地产市场的困境持续冲击在该国有业务敞口的公司，凯德投资 (CapitaLand Investment, 简称CLI) 在2025年下半年陷入亏损。

在截至12月的六个月里，这家亚洲最大的房地产集团之一录得1.42亿新元的净亏损，扭转了去年同期盈利1.48亿新元的局面。

亏损主要由其中国投资组合内的大额非现金重估亏损造成，这将其全年总重估亏损推高至4.39亿新元，较2024年的2.61亿新元增长了68.2%。

凯德投资集团首席财务官 Paul Tham 在上周的公司业绩发布会上表示，过去五年，因累计减记，中国资产估值已下降约16亿新元，平均降幅为12%。

Tham 表示，仅在刚过去的一个财年，凯德投资在华资产的估值就下降了5%，即5.45亿新元，其中写字楼和商业园受冲击最大。这是在充满挑战的市场环境下发生的，恶劣的市场环境持续对租金和入住率构成压力。

自2020年中国政府为遏制房地产热潮，推出作为关键举措的“三道红线”政策以来，中国房地产市场便陷入了下行螺旋。

这些措施加剧了信贷紧缩，最终引发了约1300亿美元的债务违约。

中国曾经最大的开发商中国恒大 (China Evergrande) 于2024年被勒令清盘。另一家知名房企碧桂园 (Country Garden) 最近完成了其境外债务的重组。

中国最知名的房地产开发商之一万科 (Vanke)，背负着高达500亿美元的巨额债务，也一直处于该国旷日持久的房地产行业危机的中心。

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2025年，这个世界第二大经济体的房地产投资额下滑了17.2%，而商品房销售面积则下降了8.7%。

尽管面临估值寒冬，大华继显 (UOB Kay Hian) 的分析师在2月12日仍维持“买入”评级，并将目标价从3.49新元上调至4.05新元，理由是资产估值掩盖了其“韧性十足的经营表现”。

他们补充说：“收费相关业务和私募基金支撑了经常性收入的增长，而住宿业务的扩张则增强了长期前景的可见性。”下半年集团营业利润从去年同期的2.14亿新元增长30%，至2.79亿新元。

《商业时报》剖析了凯德投资的中国投资组合，以探究哪些物业价值受损，而哪些物业则保持了其价值。

投资组合内部：中国市场的低迷

写字楼：

• 上海腾飞元创大厦 (Innov Center, Shanghai)：该商业物业（通过一支私募基金持有，有效持股比例为51.1%）的估值从2024年的31亿元人民币（5.69亿新元）下滑至2025年的29亿元人民币，反映了中国金融中心写字楼市场的降温。

住宿：

• 成都盛捷江畔服务公寓 (Somerset Riverview Chengdu)：住宿领域也感受到了压力。这个由凯德投资全资持有、拥有200个单元的服务式公寓，其估值从1.9亿元人民币减记至1.7亿元人民币。

综合体项目：

• 武汉凯德西城 (CapitaMall Westgate, Wuhan)：这个面积为217,556平方米的商业综合体项目，其估值从2024年的19亿元人民币降至2025年底的17亿元人民币。该物业的租约分别于2053年和2063年到期。凯德投资拥有100%的有效股权。
• 天津国际贸易中心 (Tianjin International Trade Centre)：这个面积为77,374平方米的项目作为少数保持稳定的资产，维持了其8.28亿元人民币的估值。凯德投资拥有100%的有效股权。

零售：

• 北京凯德MALL·大兴 (CapitaMall Daxing, Beijing)：作为集团在首都全资拥有的地标性零售物业，其公允价值在年内从16亿元人民币下调至14亿元人民币。

商业园、工业、物流及数据中心资产：

• 北京经济技术开发区的项目：该资产包含工业和物流租赁业务，其估值在2024年底至2025年底期间保持在13亿元人民币。
• 上海颛桥数据中心 (Shanghai Zhuanqiao Data Centre)：该数据中心完全逆势而上，其估值从29亿元人民币攀升至32亿元人民币。

前路展望

尽管重估亏损仍然拖累整体业绩数据，但在剔除这些非现金项目后，下半年的营业利润从去年同期的2.14亿新元增长了30%，达到2.79亿新元。

大华继显分析师表示：“与2024年相比，私募基金是2025年更强劲的增长动力之一，而专注于住宿和生活、物流和自助仓储、信贷和机会型投资领域的基金前景依然强劲。”

他们补充道：“公司维持其信心，认为能够在2026年实现至少0.12新元的每合订证券派息 (distribution per stapled security, 简称DPS)，这意味着基于昨日（2月11日）的收盘价，收益率将达到3.9%。”

对于投资者而言，由 Temasek 主导的与 Mapletree Investments 之间可能发生的以“重估评级为焦点”的合并，仍然是该股一个备受关注的催化剂。